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案例：甲房地产公司开发酒店式公寓，销售时采取返租策略，承诺三年按照固定回报7%返租运营。请问有什么涉税风险？
这种售后返租非常常见，对于销售方公司来讲，附带回报方案的销售更容易被客户认可，尤其是投资型客户；对于客户来讲，并不实际使用房屋，而是作为一项投资考量，风险低收益高。要理解售后返租业务的财税关键点，至少要考虑以下几点：
关键点一：如何界定返租行为的业务实质？
按照返租的逻辑，本质上应划分为两个交易行为，第一个是房产销售，正常签署协议，缴纳各种税费；另一个是租赁行为，业主又将自己购得的房产租给A公司，A公司是直接运营还是重新租给第三方需要看后续经营方案的设计。
关键点二：如何确定返租行为的主体？
业主购得房屋是否一定将房产租给房地产公司？其实并不一定，如果返租给房地产公司，则房产公司同时介入两种业务，各自核算各自交税；但这特别容易引发风险，因此我们通常建议重新设立新的商业运营公司来作为返祖主体，也就是让业主购房时同房产公司签署购房协议，同运营公司签署租赁协议，将后续租赁风险从房地产公司剥离出去。
关键点三：业主取得租赁收入的涉税风险如何解决？
业主从运营公司取得连续三年固定租金，应缴纳5%增值税、12%房产税和20%个人所得税，这些税当中，尤其需要注意个税应当由运营公司在实际支付时代扣代缴，但这还不够，对于运营公司来讲，支付给个人业主的租金需要从业主处取得增值税发票方可在税前扣除，而业主只能到税务机关代开增值税发票，实务中是否能够顺利实施？需要在合同中和后续执行中做好准备，否则必将给运营公司带来巨大风险。
关键点四：运营公司亏损如何解决？
通常情况下，为了刺激业主购房，房地产公司会承诺前几年的固定高回报，运营公司在运营中能不能将这个回报租金赚回来？实务中很难做到。这就导致运营公司会长期亏损，而亏损五年后就不能税前扣除，因此在设计运营公司业务的时候，需要具有前瞻性，考虑这部分亏损如何解决，如何有效利用。
关键点五：从房款中直接扣减租金是否可行？
有一些房地产公司在实际操作售后返租时，将三年租金强行从房屋售价中减除，交税时直接按照减除后的数字申报缴税，比如房款300万，三年租金63万，房企直接按照237万签署购房协议，将63万租金隐藏在后面，这种方式看似少交了税，实质上风险极大。国税总局就这个问题专门发过文件，一经发现会将业务重新还原为房款300万和返租63万，房地产公司将承受巨大的涉税风险。因此我们还是建议规规矩矩做事，合理合法纳税，投机取巧要不得。
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